产业地产是以养老为宗旨的地产开发，是一种与旅行地产、文化地产等概念相似的主题性地产项目，采用的是“养老+地产”的复合型开发模式。目前，养老地产资本背景主要有房企、保险、央企。

养老地产盈利模式尚未成熟，基本延续买地、建房、卖房的模式，同时增加医疗服务等特色。养老地产尚处于探索阶段，以养老为特色的核心服务不够鲜明。

资料来源：中商产业研究院整理

在资本助力下，养老产业蓬勃发展，但是不得不说的是，养老地产在发展过程中，遭遇发展困局。

1、养老地产空置率高

自持经营类养老地产平均空置率一般达到35%以上，其中，川渝地区空置率最高，达到47.5%。京津冀和长三角养老地产空置率超40%，分别为40.55%、43.10%。珠三角略低，养老地产空置率达到36.87%。

数据来源：高力国际、中商产业研究院整理

2、居家养老仍占主流

受传统孝道文化影响，如今的养老结构还是以居家养老为主，90%家庭选择居家养老，6%-7%是社区养老，3%-4%是机构养老。养老观念的改变不及预期使得目前养老行业的发展遇到了一定的阻力。随着中国家庭结构的变化，421家庭结构成为主流，一对夫妻需要赡养4个老人和一个小孩，个人精力有限，未来养老地产迎来发展新机遇。

3、不卖房很难盈利

由于缺乏有效的投融资政策支持，养老产业普遍存在贷款难、投资期长、收益率低、企业生存困难；而在需求端激活老年人的存量资产，反向贷款（押金众筹以利息养老）、以房养老等方面也缺少政策性引导。不卖房很难盈利，而卖房又背离了做养老产业的初衷。因此，养老地产出现地产化，中国养老地产不养老的尴尬局面。

养老地产核心仍然在于服务运营，而中国养老服务运营公司的流程体系、人才培养方面较为薄弱，各区域经济发展水平、人群消费层次和服务需求不尽相同。因此选择适配产品与运营模式，将决定项目成败。

更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国养老地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。