最近，不少人表示越来越看不懂未来，连那些干了好几年甚至十几年地产的人都说，不知道楼市未来会如何？

　　史上最强调控之外，大家最担心的是人口增长放缓，没那么多人买房了。

　　对此，明源君想说，且不提各种产业地产、生态链创新，单就普通住宅市场来说，未来7年，买房的人不但不会减少，还会增多！

　　你不相信？明源君下面细细来说。

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　　2026年前青壮年人口稳定甚至略增

　　他们将构成未来7年的购房主力

　　我们知道，购房需求最多的是青壮年，比如当前社会的购房主力是80后90后。这部分人增长或衰退，对购房需求的增减起到关键影响。

　　如果从过去几年的人口结构来看，青壮年人口确实有减少的趋势。

　　根据国家统计局的数据，2011年以来，每年25-44岁的青壮年数量增长呈现起伏波动的状态，虽然中间有过两次小高峰，但2015年的峰值数据比2012年峰值要低，2016年更是达到了近6六年来的最低点。

　　据此就能得出居住需求在减少吗？明源君认为不能。判断未来房地产的走势，不能看过去的数据，而要看未来的市场需求。市场需求的增减，主要取决于两个数据：

　　主力购房人群的增减；

　　居住需求是否已饱和；

　　下面明源君分别来说。

　　1、市场的购房主力，一般集中在25-45岁之间

　　通常来说，25岁之前的年轻人刚进入社会，经济能力很难支撑其买房；而45岁以上的人家庭结构较为稳定，孩子多处于高中和大学阶段，换房需求也没那么强烈。

　　一些统计数据也表明，25-45岁这个群体是当前市场上的购房主力。

　　智研咨询发布的调研报告显示，作为一线城市的代表，北京（楼盘）和深圳（楼盘）的购房主力均集中在25-44岁之间，其中，25-34岁购房者所占的比例最高，深圳达到61%，北京达到67%。

 

　　成都链家的一份统计数据也显示，无论是改需、改善还是投资，26-46岁年龄段的客户购房需求最突出。

 

　　今年，腾讯数据实验室跟TalkingData联合发布的《购房人群洞悉报告》指出，26-45岁购房人群占到购房人群总数的70.5%。

　　因而，我们以25岁和45岁为两个分界点，来分析未来购房主力的增减。

　　2、未来7年，25-45岁人口数量基本持稳甚至略增

　　先来看2019年的数据。可以推算，2019年刚好45的人，出生于1974年。1973年出生的人则在这一年步入46岁，这一年之前出生的人，都大于46岁；

　　2019年刚好25岁的人，出生于1994年。在这一年之前出生的人，都大于25岁；这一年之后出生的人，都小于25岁。

　　也就说，在1974-1994年出生的人，就是2019年刚好年龄处于25-45岁的那一群人。

　　我们会发现，出生得早的人在逐年退出购房市场，而出生得晚的人，在逐年加入这个群体。推算当年25-45岁人口的增减，只需对比当年新增了多少步入46岁的人，以及新增了多少步入25岁的人，即可以推算出当年购房主力群体总人数的增减（这里暂且忽略掉这个群体的死亡人数。）

　　2019年步入25岁的人（即出生于1994年的人），减掉2019年步入46岁（即出生于1973年的人）的人口，如果结果为正，则当年25-45岁群体是正增长；如果结果为负，则该群体当年为负增长。

　　根据国家统计局的数据，1994年出生人口数为2143万人；1973年出生人口数为2550万人。据此可知，2019年25-45岁的青壮年人口数量在减少。且2020和2021年也在减少，但在减幅逐年缩小，到了2022年回正，并且在此之后都保持正增长，直到2026年。

 

数据来源：国家统计局 制图：明源地产研究院

　　3、2026年开始，25-45岁人口数量持续下降

　　从这个图可以看出，2026年之前，25-45岁人口数量在小幅震荡，其中前3年减少，后4年上升。从2026年起，将连续多年保持负增长。

　　虽然2019-2021这几年青壮年人口增长为负，但是减少的量还不多。到了2026年，25-45岁人口数量则持续减少，且减幅在不断加大。