2018年是中国房地产市场比较微妙、敏感的一年，许多开发商开始关注能否继续生存，房地产市场拐点是否真的来到？带着这个问题，本文将从人口年龄构成、教育、居住等方面的数据为你预测未来5年各线城市房地产的潜在需求，同时与过去5年的真实需求比较，从需求是否仍然旺盛的角度分析拐点是否真的来到，同时为开发商未来在各线城市进行投资和产品决策提供依据。

　　判断未来5年的房地产潜在需求，研究院在此将各线代表城市商品房市场的需求，包括刚性需求和改善性需求，以及保障房需求(主要是拆迁需求)以及养老需求。

　　从刚需需求来看，研究院主要预测各线城市的结婚需求、外来人口需求、高校毕业生需求、新增城镇人口需求。

　　结婚需求采用未来5年新增进入25-35岁年龄段的人口，即1994-1998年出生人口的需求来预测，对于城镇化低的城市结婚住房需求只考虑城镇结婚人口需求。

　　外来人口主要采用未来5年的新增外来人口来预测，其商品房需求假设20%人口有能力买房。高校毕业生人口主要是用过去5年该城市每年的高校毕业生数合计，高校毕业生主要统计一二线城市，据调查，一般高校毕业生毕业以后5年之内能够买房。所以过去5年的高校毕业生数正好可以反映未来5年的高校毕业生的购房需求，考虑到部分西部城市如重庆和西安研究院50%左右的的高校毕业生会留在本市就业，研究院对这两个城市乘以50%的系数计算，而杭州和天津采用了60%的系数。

　　对于改善性需求，改善性需求采用未来5年新增进入35-45岁年龄段的人口，即1984-1988年出生人口的需求来预测，对于城镇化低的城市改善住房需求只考虑城镇改善人口需求。

　　其中深圳由于是移民城市，而其统计年鉴1994-1988年时期的户籍人口很少，出生人口很少，这些年才大量移民，故不能用出生人口来预测改善性需求，研究院对深圳的改善性需求是用城镇人口*未来5年城镇人均住房面积提升的数据来表示。

　　各线城市的住建委比较关心的是未来5年保障房需求，对此研究院主要是预测其中的大头即拆迁需求，研究院采用城镇住房存量面积(城镇人口*城镇人均住房面积)，按每年2%的折旧计算。

　　目前中国的老龄化问题日益严重，未来的养老需求蓬勃发展。研究院在此收集各城市的60岁以上的老年人口数量以及老年人口比重，为你分析各线城市的养老地产需求。

一线城市住房需求预测

　　根据我们以上提到的研究方法，研究院预测了一线城市的各类住房需求。

　　分城市看，北京未来5年结婚人口47万人，结婚需求为1528万平方米，外来人口北京这几年已经大幅下降，在加上北京转移首都功能，未来外来人口将大大放缓，未来5年的外来人口我们按照过去5年的外来人口增量计算，外来人口需求为84万平方米。

　　北京的高校毕业生在一线城市最高，为114万人，未来这部分高校毕业生的购房需求较大，为3664万平方米，以上三类需求加起来得到北京的未来5年刚需为5276万平方米。北京未来改善性人口增长为81万人，按照人均住房面积45平方米计算，改善性需求为3645万平方米，拆迁需求为6076万平方米，未来刚需需求+改善性需求+拆迁需求为14997万平方米，而北京过去5年商品房(商品住宅+二手房销售面积)销售面积为13120万平方米，未来5年北京的商品房潜在需求较过去5年还会有14.3%的增长。

　　上海的未来5年结婚需求为1252万平方米，上海目前外来人口已经下降，故研究院不计算新增外来人口购房需求，高校毕业生购房需求为2437万平方米，刚需需求为3689万平方米，改善性需求为3830万平方米，拆迁需求为7784万平方米，未来5年的商品房总需求为15302万平方米，而上海过去5年商品房(商品住宅+二手房销售面积)销售面积为20397万平方米，未来5年上海的商品房潜在需求较过去5年还会有25%的下降。

　　广州未来5年结婚需求为1314万平方米，外来人口购房需求为641万平方米，高校毕业生购房需求为2293万平方米，刚需需求为4248万平方米，改善性需求为2007万平方米，拆迁需求为4372万平方米，未来5年的商品房总需求为10626万平方米，而广州过去5年商品房(商品住宅+二手房销售面积)销售面积为9390万平方米，未来5年北京的商品房潜在需求较过去5年会有13.2%的增长。

　　深圳由于近年来的大量移民政策，过去5年外来人口大幅增长了189万，外来人口购房需求为1254万平方米，高校毕业生购房需求为223万平方米，刚需需求为1277万平方米，改善性需求为3881万平方米，拆迁需求为2454万平方米，未来5年的商品房总需求为7612万平方米，而深圳过去5年商品房(商品住宅+二手房销售面积)销售面积为5820万平方米，未来5年深圳由于大量外来移民，商品房潜在需求较过去5年会有30.8%的增长。