2017年9月5日，一位老人从燕郊某养老院二期的宣传板走过。当时该养老院已经入住1600余位老人。记者 彭子洋 摄

　　2017年12月12日，朝阳区双桥恭和养老中心内的餐厅，该中心是北京共有产权养老服务设施试点。 新京报记者 彭子洋 摄

　　养老产业这一概念在整个地产行业里并不算新潮，很早之前就有房企项目主打过“老年社区”的概念。不过，最近两年在国家政策支持下，养老地产又取得了较大规模的发展。开发商一方面视这一产业为蓝海，在鼓励之下“潜入”；可另一方面，又与长租公寓“千帆竞发”的趋势不同，在养老产业领域，房企表现堪称谨慎，甚至是踟蹰……

　　1 房企“摸着石头过河”

　　“房企做养老，不好做……”一位曾在北京某养老服务公司担任过项目负责人的从业者表示，养老地产有很大的潜力，但是也存在着相当多的问题。比如长期重资产运营带来的资金压力；比如人们养老观念的转变不及预期；再比如市场刚刚起步，竞争无序，缺乏成熟的商业模式等，这一系列问题都是阻滞房企规模发展的原因。

　　国泰君安证券一份研究报告显示，目前养老市场上活跃的企业主要分为三类，一类是传统养老机构。一类是以险资为主的养老地产项目。而第三类才是以房企为主的养老地产项目。从目前的情况来看，市场上多数房企虽然表现出了进军养老产业的兴趣，但大多止步于尝试。仅有万科、远洋、保利、绿地等几家大型地产公司在这方面做出了规模化布局。

　　目前万科已建立起三条养老产业产品线：偏重于照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。远洋也在2013年正式推出养老服务品牌椿萱茂，提供全生命周期的各层级服务，尤其是失智照护是椿萱茂的一大特色。而保利也推出和熹会、西塘越等纯养老项目。而一些企业，比如当代，则将其常青藤Wholelife全生命周期养老模式放在国际区域公司的框架下，希望通过国际运营，积累更多的养老产业运营经验。

　　对这些实力雄厚的房企来讲，布局养老地产也依然是在摸着石头过河。比如，北京万科品牌部门就向记者表示：“万科养老业务遵循的是小马过河式的实践，走一步，看清下一步，再走一步，如果发现是错的，马上就停下来、退回来。”

　　万科集团高级副总裁、北京区域本部首席执行官刘肖把养老比作“万科的彼岸”——看得见河水的波涛汹涌，又看得到彼岸宽广的世界。刘肖说：“所以（养老）值得下闲棋赌一把。”他觉得，养老地产赌赢成为万亿市值企业的前景概率是很大的。“既不着急，又非常坚定，摸着石头过河。”这是刘肖的心态。

　　2 居家养老仍占主流

　　“养老观念的改变不及预期使得目前养老行业的发展遇到了一定的阻力。”魏斌（化名）是一位同时有着房地产行业和养老行业从业经验的资深从业者。在他看来，如今的养老结构还是以居家养老为主，无论是我们的孝道文化还是养老行业的发展情况，都决定了这一结构：“90%提倡居家养老，6%-7%是社区养老，3%-4%是机构养老。”

　　不过他也表示，机构养老在未来十年之内应该会迎来第一次的高速发展期，70后家庭结构基本是421型。一个小孩供养6位老人，抛开孝道文化的影响，一个人的确不太具备那样的财力和精力。

　　北京万科养老负责人透露：“中国50后的高净值财富人群，还没有进入养老的阶段，所以，现在的养老市场仅仅是在青铜时代。20年后的中国，市场一定会诞生一家万亿市值的养老企业。占中国高净值人群多数的60后、70后，将需要一些有特色的、有尊严的、有享受的、有交流的养老，等到他们进入后，中国养老才可能迎来黄金时代。”“在黄金时代来临之前，养老产业的商业化尝试还只能是小众化市场，行业缺乏规范，政策缺乏引导，从业者则充满困惑。率先进入这个行业的企业，都将经历艰难的探索与反复。万科也不例外。”

　　当代置业国际区域公司CEO李莹则表示：“预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，占总人口比重提升到17.8%左右；高龄老年人将增加到2900万人左右，独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右，老年抚养比将提高到28%左右；用于老年人的社会保障支出将持续增长；农村实际居住人口老龄化程度可能进一步加深。”

　　3 “不卖房很难盈利”