新闻提要   唯有戳破养老地产概念泡沫、核心聚焦养老服务，从养老项目的概念卖点阶段真正回归综合养老服务解决方案的服务运营阶段，才是养老地产发展的一条破局之路。  

中华写字楼网（）：养老地产的B面：何时摆脱卖房本质

　作为继商业地产、旅游地产之后又一投资风口，养老地产这一朝阳产业于近几年大热。然而在其发展过程中，“地产”大于“养老”的争议始终如影随形。多位业内人士均表示，国内的养老地产背后难掩卖房本质。以近期屡屡曝出负面新闻的华银地产为例，公众提及的槽点之一就是“以养老之名行商品房销售之实”。有专家指出，唯有戳破养老地产概念泡沫、核心聚焦养老服务，从养老项目的概念卖点阶段真正回归综合养老服务解决方案的服务运营阶段，才是养老地产发展的一条破局之路。

　　夕阳下的朝阳银发市场

　　“银发市场”的可期前景，使得养老地产近年来颇受各路资本追捧。在泰康人寿、平安集团、太平集团、新华保险、中国人寿等众多保险公司渐次试水养老地产的同时，包括万科、保利、万达等在内的知名房企也开始积极入场抢滩。

　　资料显示，房企对养老地产的探索可以追溯到十年之前。早在2008年，保利就曾经派出高层奔赴国外考察养老地产；2013年初，由保利北京西山林语项目酒店改造而来的保利首个养老地产试点项目——和熹会老龄公寓，顺利落地并展开运营；时至2013年末，保利正式对外公布长期养老战略规划，宣布公司将打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。在保利之外，万科“随园系列”三大养老产品线也于不久后面世；万达也与中国太平保险签署战略合作协议，宣告双方将在养老地产及商业地产方面展开合作……

　　而上述关于养老地产的探索，不过是当前房企涉足养老地产的一个缩影。据不完全统计，全国已有80家地产商进军养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。除龙头房企踊跃入场外，一些中小房企也纷至沓来，成为布局养老地产领域中的重要构成。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，养老地产大热的主因在于中国社会老龄化趋势的推动。而对于传统房企进入养老地产行业的原因，高力国际相关研报指出，是由于房地产行业进入下行周期，房地产行业利润下滑，寻找新的增长点成为房企能否战略性持续发展的关键。而通过养老产业附加值提升土地溢价和收益，是房企挺进养老市场的一大重要考量。

　　合硕机构首席分析师郭毅更是直言，我国逐渐迈入老龄化社会已是毋庸置疑的事实，房企涉足养老地产这一“朝阳产业”，实际上便布局了未来一个无限大的市场。

　　卖与养的矛盾

　　然而，养老地产概念大火，背后实则“虚热”。

　　有业内人士毫不留情地指出，国内养老地产存在着很强的房地产属性，养老功能的核心竞争力不足，概念大于实质。具体表现为：当前养老住宅产品大多是以“住宅建设+适老化元素”为特征，养老住宅区开发“重硬件、轻软件”以及“重设施、轻服务”。

　　北京房地产协会秘书长陈志也曾公开表示，由于定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。

　　以近期不断被购房者投诉的华银天鹅湖国际生态城为例，业主称，该项目最早以养老项目自居，并以“生态养老”作为营销噱头，自2015年借助养老概念热实现快速售房之后，开始曝出无证售房、售后包租等问题，延期交房更是多位业主讨伐的情况；此外，北京首个、全国唯一一个共有产权、居家养老示范社区——双桥恭和家园养老院，在其运营满周年之际，外界对于其“以养老房之名，行商办房销售之实”的质疑仍未散去。

　　有分析认为，养老问题核心在于“后续运营和持续照护服务”，但当前养老地产主要盈利来自于长期租金收入和资产升值，该盈利模式现金回流速度慢，在开发和运营阶段均需要有稳定的、长周期、低成本、大规模的资金做支持，这一点与目前追求高杠杆和快周转的房地产开发有本质区别。

　　郭毅对于上述分析持认同态度。郭毅指出，从开发商自身的开发模式或惯有的传统经营模式来讲，“高周转、短平快”地回笼资金，从而实现比较高的利润预期，其实已经成为房企几十年一以贯之执行下来的一个商业逻辑。而养老地产高投入、回报慢的特点，其实还是侧重运营以带来更长远的利润回报。