与保险产品“捆绑”销售

走访中，记者发现当前养老地产主要是会员制、押金制、租售并举制等几种盈利模式，而保险机构为主导开发的养老项目则多与其养老保险产品进行“捆绑”销售。

5月30日，记者走访位于上海市浦东新区周浦镇上海国际医学园区的梧桐人家项目看到，地块由康新公路、望春花路、望江南路及高新河围合而成，并由忘忧路分为两部分。项目内一幢幢高层公寓已脱下绿色防护网，正在进行外立面的施工。

项目接待中心已经对外开放，现场销售人员介绍称：“目前项目还未开售，预计将会采取会籍制，具体定价还未出来，价位可能在100万~300万元不等，入住后每个月还需要一定的管理费。”

“项目面向中高端客户，一次开发，分批投入使用，这样资金沉淀也是比较大的。”太平养老产业管理有限公司（以下简称“太平养管”）内部人士对记者表示，不过由于是保险资金，所以压力并不大，但是公司对盈利周期的测算有很多不确定性，目前还很难估计回报周期。同时该内部人士表示，这是公司的第一个落地项目，推出这么大体量的项目，去化、运营都将是考验。

保险系对养老产业的布局动作频频，记者采访中了解到，2016年7月18日，泰康申园养老社区在上海松江正式投入运营。作为泰康落户长三角的旗舰养老项目，申园养老社区总建筑面积达22万平方米，全部建成后可提供近2200户养老单元，容纳约3000位居民入住。

此前，泰康保险集团副总裁兼泰康之家CEO刘挺军对外表示：“泰康在养老领域的投资金额占到了整个保险行业的一半以上，目前这么大规模的连锁和城市布局，在保险公司和养老产业仍是独此一家。”

据介绍，目前申园项目的入住方式，一是与公司保险产品“绑定”，累计购买泰康人寿相关保险产品金额达到200万元，二是收取20万元的入门费，并根据不同户型付100万~300万元的保证金，入住后每个月6200~21000元不等的月费。

同时此前有媒体报道称，梧桐人家项目与中国太平一款名为“悦享金生”的养老保险产品进行了捆绑式销售，即购买中国太平“悦享金生”或是新款指定养老产品达到一定保费标准200万元，可获得梧桐人家入住资格。入住后，返还的年金可以冲抵养老费用。

针对保险机构的养老项目销售多与其保险产品进行绑定的说法，太平养管内部人士对记者表示：“其实不能叫‘捆绑’，只是给客户多了一种选择，不过与其他没有这种选择的公司相比，竞争优势还是比较明显的。”

记者就泰康养老产业布局以及泰康申园的运营情况等问题致电致函泰康之家投资有限公司相关负责人，对方在查收采访函件后未对具体问题进行答复。

面临运营大考

根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到2030年有望达22.3万亿元，未来10~15年是养老产业快速发展的黄金年代。

记者走访多个已开业或即将开业的养老项目发现，大多将目标人群锁定在中高端，动辄几百万元的入会费、上万元的月费，将不少人挡在了门外。不过，奚志勇并不认同外界给亲和源贴上的“高端”标签：“大家认为我们会员卡从50万元卖到178万元很贵，但是卖50万元时，上海房价8000~9000元/平方米，现在平均房价至少3万元/平方米。对于在市区有房产的中产阶级，这样的费用并不算高。”

在和君集团健康养老研究中心研究员李佳妍看来，养老地产前期资金投入量大、投资回报周期长的资本属性，加之养老支付端尚不成熟，与金融互动性较弱，使得养老地产项目运营成为困扰企业发展壮大的难题。

一位不愿具名的业内人士分析称：“此前，部分房地产企业打着养老旗号进行房地产开发和销售，绝大多数房源均以销售方式变现，后期运营很难做起来。”养老产业的现金回流速度较慢，这一点与追求高杠杆和快周转的房地产开发有本质区别，而保险企业进入该领域，也多是为了与旗下保险产品形成联动。